Среда , Август 23 2017
Главная / Ремонт / Отопление офисного центра

Отопление офисного центра

1Отопление является одной из основных составляющих системы жизнеобеспечения офиса. Поддержание определенного температурного режима в офисном здании в целом — задача, требующая серьезных энергозатрат. Именно поэтому грамотное решение «отопительных вопросов» помогает избежать дополнительных расходов во время эксплуатации офисного центра, обеспечивая при этом максимальный комфорт для его посетителей и работников. Вопросам проектирования, монтажа и эксплуатации отопительных систем в офисном здании посвящена данная статья.

Под понятием «отопление», как правило, подразумевается поддержание в помещениях, оснащенных отопительными системами, требуемой температуры воздуха. Довольно часто такое толкование данного понятия принимают без дополнительных пояснений, хотя, по мнению некоторых экспертов, в ряду параметров, определяющих качество окружающей среды, помимо температуры воздуха, не менее значимой является температура окружающих поверхностей.

Отопление, в известном смысле, отвечает за названные параметры. Причем регулирование, то есть поддержание на требуемом уровне температуры методами и средствами отопления, возможно далеко не всегда. Чаще всего температура, особенно в офисных и жилых зданиях, в которых отсутствуют развитые внутренние теплоотдающие поверхности, определяется теплотехническим расчетом ограждающих конструкций. Это является еще одним аргументом в пользу рассмотрения здания как единой системы и соответствующего подхода к проектированию отопительной инфраструктуры.

Ключевой вопрос отопления: центральная или автономная

Эксперты настаивают на том, что система отопления должна закладываться в здание еще на этапе разработки проектной документации. При этом первый шаг, который должен сделать заказчик, — определиться с выбором одного из двух стратегических вариантов построения отопительной системы: подключение к городской теплоцентрали или создание автономной системы. Монтаж систем отопления в уже функционирующее здание часто невозможен без нарушения норм, но даже если и возможен, это обойдется в несколько раз дороже по сравнению с установлением системы в процессе строительства здания, в проекте которого разработаны все внутренние инженерные системы, включая отопление».

Хотите купить отопление ПЛЭН? Заходите на otoplenieru.ru.

На сегодняшний день в мире большинство владельцев офисных и торговых центров предпочитает использовать автономную систему отопления, подразумевающую наличие собственного отопительного котла. Для такой позиции собственников существует несколько причин, первая и основная из которых — полная независимость от городской отопительной инфраструктуры. Кроме того, обустройство автономной системы решает не только проблему отопления, но и вопросы, связанные с подачей в отдельные офисные помещения горячей воды.

Следующий, но не менее важный аргумент — экономия. Владельцам или арендаторам помещений, оборудованных системами автономного отопления, не нужно оплачивать теплопотери, возникающие при доставке тепла от бойлерной или теплоэлектроцентрали до их батарей, авариях на магистралях и прорывах труб.

Практика показывает, что расходы на обогрев объекта офисной и торговой недвижимости, оборудованного собственной котельной, в среднем в 2,5 раза меньше, чем при использовании центрального отопления. Если же речь идет об отдельно взятом офисе площадью до 350 м2, который имеет возможность подключения к газовой сети, то установка в нем двухконтурного навесного газового котла позволяет уменьшить расходы на отопление в 5 раз.

Автономное отопление также дает владельцам возможность самостоятельно устанавливать начало и конец отопительного сезона и регулировать температуру в здании. Автоматика котлов и мини-котельных поддерживает в помещениях стабильную температуру на протяжении всего холодного периода, понижая расход топлива при оттепелях и повышая в период сильных морозов. Такие системы позволяют устанавливать желаемую температуру в разных комнатах одного и того же офиса. Более низкий уровень обогрева устанавливается для машинных залов, кладовых и складских помещений. При этом все здание отапливается одним источником — котлом.

Отопление в коммерческом сегменте недвижимости имеет некоторые особенности, связанные с архитектурным своеобразием и функциональной спецификой использования помещений. Офисные, торговые и складские здания отличаются большими пространствами с высокими потолками. Кроме того, эксперт акцентирует внимание на специфике режима отопления, согласно которому офисные здания в основном эксплуатируются в рабочее время, таким образом, логично применять автоматику управления температурой для различного времени суток.

Автоматика программируется на выполнение необходимых задач (например, переход в режим пониженной температуры в 19:00 и отключение этого режима в 07:00) и далее работает самостоятельно.

В целом, использование автономного отопления избавляет от следующих недостатков централизованного решения отопления:

• практическое отсутствие регулирования подачи теплоты на отопление зданий в переходные периоды, когда особенно большое влияние на тепловой режим отапливаемых помещений оказывают ветер, солнечная радиация, бытовые тепловыделения;

• перерасход топлива и перегрев зданий в теплые периоды отопительного сезона;

• большие потери тепла при его транспортировке, которые, по оценкам экспертов, зачастую превышают 10%;

• нерациональный расход электроэнергии на перекачку теплоносителя, обусловленный самим принципом центрального качественного регулирования;

• длительная эксплуатация подающих трубопроводов теплосети в неблагоприятном режиме температур, характеризующемся нарастанием коррозионных процессов и др.

Автономная система отопления

Сердцем любой автономной отопительной системы является котел. Котлы классифицируются в зависимости от видов потребляемого топлива на:

• электрические (источник тепловой энергии — электричество);

• газовые (газ);

• жидкотопливные (солярка);

• твердотопливные (дрова, уголь, торф);

• комбинированные (различные виды топлива).

Что же касается вреда, приносимого окружающей среде, то специалисты сравнивают мини-котельные с дымом одной выкуренной сигареты, причем при таком сравнении котельные даже несколько выигрывают, поэтому устанавливать их можно даже в центральных густонаселенных районах города.

По мнению экспертов, в офисных зданиях нашей страны более эффективно использовать газовые котлы, поскольку такие факторы, как высокая стоимость топлива и продолжительность отопительного сезона делают применение всех остальных их видов нерентабельным.

Также стоит остановиться на котлах с использованием комбинированного топлива, поскольку только они обеспечивают полную автономность отопительной системы здания. Комбинированные котлы имеют встроенный прибор автоматического регулирования работы, который может оснащаться электронными блоками, например, для программирования работы котла в зависимости от режима работы системы отопления, автоматического регулирования температуры нагреваемой воды в соответствии с температурой наружного воздуха и т.п. Кроме того, следует отметить, что комбинированные котлы на жидком и газообразном топливе обладают повышенной надежностью по сравнению с газовыми котлами, так как при перебоях с подачей газа, которые могут быть на газораспределительных сетях, особенно в периоды сильных морозов, когда возможно замерзание газового конденсата, система отопления способна переключиться на другой вид топлива.

Единственным уязвимым звеном в цепи надежности комбинированных котлов на жидком и газообразном топливе могут быть перебои с подачей электроэнергии, при которых прекратится работа топливного насоса, дутьевого вентилятора, запального устройства, прибора автоматического регулирования, и котел автоматически отключится. Но по мере роста популярности систем бесперебойного электропитания в оснащении офисных центров данный недостаток в скором времени можно будет сбросить со счетов.

Управление автономными котельными, как правило, осуществляется при помощи эквитермических систем, которые осуществляют выбор режима подачи газа в топку, исходя из данных датчика температуры наружного воздуха. Это позволяет поддерживать внутри здания стабильную комфортную температуру. Котлы в правильно спроектированных системах имеют высокий уровень КПД. Для гарантии «спокойного тепла» и отсутствия проблем с контролирующими службами эксперты рекомендуют заказчику удостовериться в наличии у предлагаемого оборудования соответствующих сертификатов и разрешений на эксплуатацию Госкомохрантруда.

Мини-котельные делятся на два основных типа: крышные и пристроенные. Стоимость первых, как правило, несколько выше, однако их применение позволяет сэкономить место на прилегающей к зданию территории. Они занимают чердачное помещение, за счет чего их легче оградить от потенциального вандализма и возможного воровства. Однако, размещая котельную на крыше, необходимо соблюдать требования пожарной службы, первое из которых — обеспечение свободного доступа в котельную при возникновении аварийной ситуации. В современной отечественной практике известны случаи получения разрешений на установку крышной котельной на 16- и 20-этажных зданиях.

При проектировании автономного отопления офисного здания, как правило, останавливаются на варианте создания крышной котельной, в отличие от проектов автономного отопления жилого строительства, где чаще всего выбирают проект с поквартирной установкой маломощных навесных котлов.

Чаще всего компания-инсталлятор комплектует мини-котельную двумя котлами, что повышает отказоустойчивость системы, поскольку в случае аварии на одном из котлов обогрев здания берет на себя второй. Однако, при грамотной эксплуатации и надлежащем обслуживании такое оборудование служит без сбоев не менее 20 лет.

Стоимость системы

Поставщики отмечают, что стоимость отопительной системы зависит от качества входящих в нее компонентов, что позволяет заказчику более эффективно управлять своими затратами. С целью повышения комфорта арендаторов и уменьшения расходов во время эксплуатации объекта отечественные девелоперы зачастую идут на увеличение первоначальных затрат.

Львиная доля цены всей системы приходится на мини-котельную, стоимость которой, по мнению операторов рынка, во многом зависит от ее мощности, условий горячего водоснабжения, наличия ограждающей конструкции, теплоизоляции основного здания и т.д.

При максимально грубых подсчетах каждый киловатт мощности мини-котельной обходится клиенту приблизительно в 100 евро. Однако, рассматривая этот показатель, необходимо учитывать тот факт, что срок окупаемости инвестиций в систему автономного отопления составляет примерно 2-2,5 года.

Факторы конкуренции

Эксперты отмечают присутствие на украинском рынке отопительных систем небольшого количества компаний, способных реализовать серьезный проект — от мегаватта и выше. Их насчитывается не более десятка на каждый город. Основным инструментом конкуренции при этом является спектр предоставляемых услуг.

Масштабные здания требуют серьезных «интеллектуальных инвестиций». Не исключение и отопительные системы. Так, основной задачей системы отопления является поддержание максимального уровня комфорта в офисных помещениях при максимальной же экономии энергоресурсов. Такого результата можно достичь, только разработав грамотный и точный проект.  Неправильно спроектированная система не сможет работать хорошо (а иногда не сможет работать вовсе), из каких бы качественных комплектующих она не состояла. Эксперты также обращают внимание на то, что некоторые заказчики не понимают, почему за проектирование систем нужно платить. Однако проект построения системы отопления индивидуален и унифицировать его ценообразование, а тем более использовать стандартную систему и отказаться от платы за разработку проекта, невозможно.

Недостаток информации у заказчиков используется недобросовестными компаниями как конкурентное преимущество: они декларируют бесплатную разработку проектов установки при покупке их оборудования, однако, эксперты советуют остерегаться таких поставщиков и рекомендуют девелоперам не забывать, где сыр бывает бесплатным.

Использование таких физических сред, как вода и воздух, требует серьезных предварительных рассчетов перед началом эксплуатации какой-либо использующей их системы. А компании, предлагающие бесплатные проекты, скорее всего копируют типовые решения  подобных организаций, применение которых неприемлемо для объектов коммерческой недвижимости.

Немаловажными факторами конкуренции являются цена оборудования, монтаж и сервисное обслуживание.

Отопительная система — это, прежде всего, комплекс, слаженная работа всех составляющих которого зависит как от качества самих составляющих, так и от профессионализма при их монтаже. Компании-поставщики дают гарантию только на исправную работу того или иного оборудования, но не на работу всей системы. Работоспособность последней может гарантировать только компания, которая осуществляла ее монтаж. При этом очень важно понимать, что организации, использующие труд неквалифицированных рабочих, неспособны выполнять работу качественно. Серьезные же компании обеспечивают обучение персонала по монтажу своего оборудования, тем самым гарантируя качество работ. Их услуги стоят дороже, но тут опять же вспоминается народная мудрость о том, кто платит дважды.

Основные советы по выбору подрядчика среди достаточно большого и неуклонно увеличивающегося числа компаний, предоставляющих на отечественном рынке услуги по установке систем автономного теплоснабжения, сводятся к следующим:

• «необходимо выбирать компании, которые давно работают и зарекомендовали себя именно в отопительной сфере, так как на рынке присутствует множество компаний, занимающихся кондиционированием и вентиляцией, но не отоплением, и не имеющих соответствующего опыта, однако позиционирующих себя соответствующим образом;

• на сегодняшний день мы сталкиваемся с огромной проблемой в вопросе проектирования котельных — отсутствием у проектантов опыта работы с децентрализованными котельными малой и средней мощности. Лучшим выходом в данной ситуации является заказ полного комплекса работ (заказ оборудования, проведение проектных и монтажных работ, а также заключение договора о сервисном обслуживании) у одной хорошо зарекомендовавшей себя компании».

Еще одним конкурентным фактором является уровень сервиса, поскольку, несмотря ни на что, исключить возможность аварии на 100% невозможно. Основной особенностью использования систем автономного отопления является необходимость круглосуточного их мониторинга и обслуживания. У компании, выполнявшей монтаж и/или привлеченной для обслуживания (эти функции, как правило, совпадают), должна быть служба, способная в любое время суток выехать на объект, локализовать возможные неполадки и вернуть систему в рабочее состояние.

Виды систем отопления

Современная система автономного теплоснабжения представляет собой сложный комплекс функционально взаимосвязанного оборудования, включающего автономную теплогенерирующую установку и инженерные системы здания (горячее водоснабжение, системы отопления и вентиляции).Существует несколько видов отопительных систем, каждая из которых имеет преимущества и недостатки: радиаторная, воздушная, лучевая и система «теплых полов».

Радиаторная — используется в жилых зданиях и офисах с помещениями небольшой площади. Она дешевле и проще в эксплуатации. При использовании данного вида систем возможны как подключение к городской теплоцентрали, так и установка автономной отопительной системы.

Воздушная — применяется в помещениях с большими площадями, подразумевает интеграцию с системой центральной вентиляции и кондиционирования.

Лучевая — построена на использовании газовых горелок, расположенных под потолком. Из-за применения открытого огня системы такого типа запрещены для использования в офисных и жилых помещениях. Однако их применение считается достаточно эффективным для производственных помещений и спортзалов. Основным преимуществом при этом является низкая стоимость оборудования и монтажа.

Система «теплых полов», суть работы которой заключается в обогреве ограждающих конструкций здания изнутри с помощью нагревающихся кабелей. Эксперты отмечают, что неоспоримые преимущества таких систем способствуют значительному росту их популярности.

К преимуществам системы «теплых полов» эксперты относят:

• комфортность, невидимость и бесшумность;

• простоту монтажа и управления;

• срок службы — более 50 лет.

Стоимость «теплого пола» соизмерима со стоимостью качественной кафельной плитки такой же площади — 10 м2 обходятся примерно в 175-300 евро — в зависимости от типа нагревательного кабеля и терморегулятора. Плата за монтаж составляет примерно 20% от стоимости оборудования.

Воздушное отопление

Поскольку в современных офисных центрах используется концепция открытой планировки, эксперты рекомендуют заказчикам остановить свой выбор на воздушном отоплении, совмещенном с системой вентиляции и кондиционирования.

Системы воздушного отопления, по мнению экспертов, обеспечивают максимальную экономию в процессе эксплуатации зданий. В качестве теплообменника в таких системах используется непосредственно горелка газа, а в качестве теплоносителя — горящий газ. Теплообменник представляет собой изогнутую трубу из специального сплава, в которую подводится газ, оснащенную запальным устройством. Воздух, омывая внешнюю поверхность стенки теплообменника, нагревается, а дальше все согласно жанру: воздуховоды, вентилятор и так далее. Такой теплообменник является горелкой закрытого типа, то есть продукты сгорания не смешиваются с воздухом и удаляются через отдельную дымовую трубу.

При этом подходе исчезает промежуточный теплоноситель — вода — и появляется ряд преимуществ:

• отсутствует сама возможность «разморозки» системы;

• повышается эффективность и, естественно, снижаются эксплуатационные расходы на теплоноситель (в данном случае расходы на газ ниже, чем на горячую воду);

• исчезают необходимые опрессовки трубопроводов и радиаторов, балансировка гидравлической системы, водоподготовка и прочее;

• система отопления становится полностью неинерционной — появляется возможность изменения температуры воздуха в помещении в течение получаса, так как этот параметр напрямую зависит от количества теплоты (количества сгоревшего газа) в теплообменнике. Регулировка же поступающего и сгорающего газа достаточно проста.

Передовые технологии отопления

Операторы рынка отмечают, что недавно изобретенные солнечные коллекторы позволяют экономить до 60% затрат на обогрев, функционируя при этом круглый год. Основным недостатком таких систем является большой размер первоначальных инвестиций — они на порядок выше всех остальных вариантов отопления (примерно 10 тысяч евро за комплект из четырех солнечных коллекторов, насос для легкокипящей жидкости и бойлер). Причиной тому — входящее в их состав высокотехнологичное оборудование: низкотемпературные котлы, коллекторы и специальные насосы; легкокипящая жидкость, нагревающаяся от коллекторов до 200 °С и передающая свою температуру обычному теплоносителю — воде, которая может нагреваться до 65-80 °С перед попаданием в обычные батареи и в «теплый пол».

Кроме того, эти системы уступают классическим и в сроке службы — на сегодняшний день он составляет не более 25 лет. Однако, не стоит забывать о скорости развития технологий и возможном энергетическом кризисе, который ожидает нашу планету в ближайшие десятилетия.

Тенденции развития рынка

В заключение кратко рассмотрим современные тенденции развития отопительных систем. В первую очередь, это энергосбережение и индивидуальный учет расходования тепловой энергии. Первое направление связано с индивидуальным регулированием теплоотдачи нагревательных приборов и, таким образом, температуры воздуха в помещениях. Достигается такое регулирование установкой термостатов, конструктивное исполнение которых может быть различным, однако всегда позволяющим поддерживать разное значение температур воздуха в помещениях (ночное, дневное, дежурное и др.). Сюда же следует отнести и рекуперацию теплоты удаляемого воздуха, то есть ее возврат в помещение. Для этих целей могут быть использованы воздушные теплообменники, в которых наружный воздух подогревается уходящим. Такие рекуператоры могут быть центральными или индивидуальными.

Что касается объемов продаж, то операторы рынка уверены, что подорожание газа прибавит им клиентов. Будет происходить переход потребителей к более дорогому отопительному оборудованию и, благодаря приближению цен продукции среднего ценового диапазона, представленного итальянскими (Beretta, Ferroli) и восточноевропейскими (Protherm, Mora, Modratherm и др.) торговыми марками, — к более дорогим аналогам. Именно такая тенденция прослеживается сейчас. Сегодня разница в цене аналогичных моделей между «представителями» этих сегментов уменьшилась до 100-200 евро.

Читайте так же

remont-v-hrushevke

Ремонтируем в хрущевской квартире спальню

Содержание1 Радиаторы отопления.2 Окна.3 Двери.4 Стены и потолок.5 Полы. Хрущевки отличаются ограниченностью пространства, именно поэтому …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *